Vom bisherigen Zuhause zum nächsten
Zwei Immobilien.
Ein abgestimmter Plan.
Zuerst verkaufen oder zuerst kaufen? Die passende Reihenfolge hängt von Ihren verfügbaren Mitteln, der nächsten Wohnlösung und Ihrem zeitlichen Spielraum ab. Dieser Ratgeber hilft Ihnen, Verkauf und Kauf in Burgdorf, Bern und im Emmental gemeinsam vorzubereiten.
01 · Drei Wege vergleichen
Zuerst verkaufen oder zuerst kaufen?
Eine Gegenüberstellung der ersten beiden Wege bietet auch UBS zum Immobilienwechsel. Für Ihre Entscheidung sollten alle Beteiligten mit denselben Annahmen zu Erlös, Kosten und Terminen arbeiten.
Drei Fragen für Ihre Entscheidung
- Wie viel Geld steht bereits heute zur Verfügung – unabhängig vom Verkauf?
- Welche monatliche Zusatzbelastung lässt Ihr Budget vorübergehend zu?
- Ist Ihnen eine Zwischenwohnung oder eine finanziell geprüfte Überschneidung eher möglich?
02 · Liquidität vor Zusagen klären
Die Übergangsphase finanzieren
Wenn Eigenmittel noch in der bisherigen Immobilie gebunden sind, kann eine Zwischenfinanzierung zur Prüfung infrage kommen. Sie ist kein automatischer Anspruch: Kreditgeber beurteilen unter anderem Sicherheiten, Tragbarkeit und den Stand des geplanten Verkaufs. Lassen Sie sich Bedingungen, Kosten und Laufzeit schriftlich erläutern, bevor Sie Verpflichtungen eingehen.
Den Plan auch bei Verzögerungen prüfen
Besprechen Sie mit der Bank drei Fälle: den vorgesehenen Ablauf, einen späteren Verkauf und einen tieferen Verkaufserlös. Halten Sie fest, welche Reserve nötig wäre und welche Entscheidung bei einer Abweichung ansteht. Ein Kaufinteresse oder eine mündliche Zusage ersetzt noch keinen gesicherten Zahlungseingang.
Auch ein bedingtes Angebot oder eine Reservation muss rechtlich und finanziell sauber eingeordnet werden. Lassen Sie Bedingungen und Zahlungen vor der Unterschrift mit dem Notariat und der Bank klären.
03 · Bestehende Verträge einbeziehen
Was passiert mit der laufenden Hypothek?
Je nach Vertrag kommen eine Übertragung auf das Ersatzobjekt, eine Übernahme durch die Käuferschaft oder eine Ablösung infrage. Eine Übertragung setzt die Zustimmung des Kreditgebers voraus; bei einer Übernahme muss auch die Käuferschaft einverstanden sein. Eine vorzeitige Auflösung kann zusätzliche Kosten auslösen. Diese Möglichkeiten erläutert UBS zum Verkauf eines Eigenheims mit Hypothek.
- Schuldsaldo, Laufzeiten und Kündigungsfristen zusammentragen.
- Übertragbarkeit auf das konkrete Ersatzobjekt prüfen lassen.
- Ablösekosten für den vorgesehenen Verkaufstermin berechnen lassen.
- Finanzierung der Überschneidung und benötigte Nachweise klären.
- Den Einfluss veränderter Einkommen, etwa nach Pensionierung, besprechen.
- Bei eingesetzten Vorsorgegeldern die Folgen des Verkaufs mit Bank und Vorsorgeeinrichtung abklären.
04 · Steuerfolgen früh prüfen
Ersatzbeschaffung im Kanton Bern
Beim Verkauf eines dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Eigenheims kann ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer möglich sein, wenn der Erlös innerhalb angemessener Frist in gleichgenutztes Wohneigentum in der Schweiz reinvestiert wird. Auch die Eigentumsverhältnisse sind relevant. Ein Aufschub ist keine endgültige Steuerbefreiung.
Als Richtwert nennt der Kanton Bern zwei Jahre. Bei einem Kauf vor dem Verkauf gilt dieser Richtwert als angemessene Maximalfrist; bei einem späteren Ersatzkauf können besondere, nachzuweisende Umstände anders beurteilt werden. Lassen Sie Ihren konkreten Zeitplan prüfen.
Günstiger kaufen oder zwischenzeitlich vermieten?
Bei nur teilweiser Reinvestition kann ein Teil des Gewinns sofort steuerbar werden. Eine Vermietung oder längere Nichtnutzung des bisherigen Eigenheims kann den Aufschub ebenfalls beeinflussen. Prüfen Sie dies, bevor Sie eine Übergangslösung verbindlich vereinbaren.
Der Aufschub ist mit der Steuererklärung und den erforderlichen Nachweisen zu beantragen. Grundlage ist das Merkblatt E der Steuerverwaltung Bern (PDF).
05 · Den nächsten Alltag mitdenken
Welche Wohnform passt zu Ihnen?
Ob berufliche Veränderung, kleinerer Haushalt oder Wohnen im Alter: Beginnen Sie mit dem Alltag, den Ihr nächstes Zuhause ermöglichen soll. Teilen Sie die Anforderungen in «notwendig», «wünschenswert» und «verzichtbar» ein.
- Zugang: Treppen, Lift, Schwellen und Weg von der Strasse bis zur Wohnung.
- Umfeld: Einkauf, öffentlicher Verkehr, medizinische Versorgung und persönliche Kontakte.
- Fläche: Benötigte Zimmer, Stauraum, Gäste und Hobbys.
- Aufwand: Garten, Reinigung, Unterhalt und gemeinschaftliche Aufgaben.
- Kosten: Gesamte Wohnkosten und absehbare Erneuerungen.
- Flexibilität: Kauf oder Miete und mögliche spätere Veränderungen.
Eine kleinere Wohnung ist nicht automatisch günstiger. Vergleichen Sie die Gesamtkosten und den Zustand. Planen Sie beim Abschied vom langjährigen Zuhause auch Zeit fürs Sortieren, für persönliche Gegenstände und für praktische Unterstützung ein.
06 · Termine miteinander verbinden
Ein Zeitplan mit klaren Entscheidungen
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Wünsche und Grenzen festhalten
Nächste Wohnform, Budget und Terminspielraum definieren. Unverrückbare Termine von Wünschen trennen.
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Bisherige Immobilie einordnen
Unterlagen sammeln, Bewertung vorbereiten und einen realistischen Verkaufspreisrahmen besprechen.
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Finanzierung der Varianten prüfen
Mit der Bank Kauf vor Verkauf, Verkauf vor Kauf und eine allfällige Überschneidung durchgehen.
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Suche und Vermarktung abstimmen
Besichtigungen, Verfügbarkeit des Ersatzobjekts und möglichen Übergabezeitraum koordinieren.
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Verträge und Zahlungen aufeinander abstimmen
Notariat und Bank früh einbeziehen. Festhalten, welche Bedingungen erfüllt sein müssen und wann Zahlungen fällig werden.
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Umzug und Alternative vorbereiten
Räumung, Schlüsselübergabe und Bezug organisieren. Für Verzögerungen eine tatsächlich verfügbare Übergangslösung prüfen.
Beurkundung, Eigentumsübertragung und Schlüsselübergabe sind getrennte Schritte. Verlassen Sie sich bei miteinander verbundenen Terminen auf die abgestimmten vertraglichen Regelungen.
07 · Für das erste Gespräch
Ihre Checkliste für den Wohnwechsel
- Adresse, Objektart, Grundrisse und Renovationsübersicht der bisherigen Immobilie.
- Verkaufs- und Übergabezeitraum mit dem möglichen Spielraum.
- Anforderungen an das nächste Zuhause und vorhandene Objektunterlagen.
- Hypothekarverträge, Schuldsaldo und Fristen für das Bankgespräch.
- Übersicht über verfügbare Eigenmittel und monatliches Budget.
- Vorhandene Erwerbs- und Investitionsbelege für die Steuerabklärung.
- Offene Entscheidungen, Beteiligte und mögliche Übergangslösung.
Für eine erste Orientierung müssen noch nicht alle Dokumente vollständig sein. Halten Sie fest, welche Angaben fehlen und wer sie beschafft. Persönliche Finanzunterlagen geben Sie gezielt an die zuständigen Fachpersonen.
08 · Kurz beantwortet
Häufige Fragen zum Wohnwechsel
Was ist besser: zuerst verkaufen oder zuerst kaufen?
Die passende Reihenfolge hängt von Eigenmitteln, Finanzierung und der nächsten Wohnlösung ab. Vergleichen Sie insbesondere eine mögliche Doppelbelastung mit Aufwand und Kosten einer Zwischenwohnung. Erst nach der Finanzierungsprüfung lässt sich ein verbindlicher Plan festlegen.
Kann ich kaufen, obwohl mein bisheriges Haus noch nicht verkauft ist?
Das kann möglich sein, wenn die Finanzierung einschliesslich der Übergangsphase gesichert ist. Lassen Sie die Bank das konkrete Vorhaben prüfen und rechnen Sie auch mit einem verzögerten Verkauf. Ein erwarteter Verkaufserlös allein genügt nicht als verfügbare Liquidität.
Kann ich nach dem Verkauf noch im Haus bleiben?
Ein späterer Übergabetermin oder eine befristete weitere Nutzung muss mit der Käuferschaft ausdrücklich vereinbart werden. Stimmen Sie Nutzung, Kosten, Haftung und Auszugstermin mit den zuständigen Fachpersonen ab.
Was tun, wenn das neue Zuhause später bezugsbereit ist?
Prüfen Sie frühzeitig Zwischenmiete, Einlagerung und eine mögliche Terminverschiebung. Zusätzliche Kosten und Zustimmungen gehören in den Plan. Verlassen Sie sich erst auf einen geänderten Termin, wenn er verbindlich abgestimmt ist.
Wird meine Hypothek automatisch auf das neue Objekt übertragen?
Nein. Die Übertragung muss mit dem Kreditgeber vereinbart werden. Objekt, Finanzierung, zeitliche Abfolge und Vertragsbedingungen sind dafür zu prüfen.
Kann ich statt eines erneuten Kaufs zunächst zur Miete wohnen?
Ja, eine Mietwohnung kann als nächste Wohnform oder Übergangslösung geprüft werden. Berücksichtigen Sie Mietkosten, Umzug und Lagerung. Lassen Sie die steuerlichen Folgen und allfällige Fristen separat klären, bevor Sie mit einem Steueraufschub rechnen.
Quellen & weiterführende Informationen
Die verlinkten Informationen von UBS und der Steuerverwaltung des Kantons Bern wurden am 18. September 2026 konsultiert. Kreditbedingungen sind individuell; die dargestellten Steuerhinweise beziehen sich auf den Kanton Bern.
