Eine nachvollziehbare Preisstrategie
Den Wert verstehen.
Den Preis begründen.
Wie legen Sie den Verkaufspreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung fest? Eine tragfähige Preisstrategie verbindet die Eigenschaften Ihrer Immobilie mit der aktuellen Marktsituation. Dieser Ratgeber hilft Eigentümerinnen und Eigentümern in Burgdorf, Bern und im Emmental, Bewertungen einzuordnen und den Verkauf vorzubereiten.
01 · Die Begriffe unterscheiden
Welcher Wert ist für den Verkauf entscheidend?
Die Bank prüft für die Finanzierung
Bei Immobilienkäufen gilt als Belehnungswert grundsätzlich der tiefere Betrag aus Kaufpreis und bankseitig ermitteltem Marktwert. Besondere Ausnahmen sind gesondert geregelt. Liegt die bankseitige Bewertung tiefer, kann das den zusätzlichen Eigenmittelbedarf der Käuferschaft beeinflussen. Eine Verkaufsbewertung ersetzt deshalb keine Kreditzusage. Grundlage sind die Grundpfandrichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, Ziffer 4.3 (PDF).
Der amtliche Wert ist keine aktuelle Verkaufsschätzung
Die amtliche Bewertung folgt steuerlichen Vorgaben und einer bestimmten Bemessungsgrundlage. Sie lässt sich nicht mit einem festen Aufschlag zuverlässig in einen heutigen Angebotspreis umrechnen. Die Steuerverwaltung Bern erläutert das Bewertungssystem (PDF).
02 · Das konkrete Objekt betrachten
Was beeinflusst den Wert von Haus und Wohnung?
Ein regionaler Durchschnittspreis pro Quadratmeter liefert höchstens Kontext. Prüfen Sie, welche Flächendefinition verwendet wurde und ob Lage, Zustand und Objektart tatsächlich vergleichbar sind. Eine einfache Multiplikation ersetzt keine objektspezifische Bewertung.
03 · Die Methode zum Objekt wählen
Was leisten Online-Schätzung und persönliche Bewertung?
Eine hedonische Bewertung vergleicht Objektmerkmale statistisch mit Transaktionsdaten. Sie eignet sich besonders für ausreichend vergleichbare Wohnobjekte. Das Ergebnis hängt von den Eingaben, der Datenbasis und der Vergleichbarkeit ab. Besonderheiten können eine ergänzende fachliche Beurteilung erfordern. UBS erklärt die hedonische Schätzung.
Je nach Liegenschaft und Bewertungsanlass kommen weitere Verfahren infrage: Der Ertragswert betrachtet nachhaltig erzielbare Erträge, insbesondere bei Renditeobjekten. Die Realwertbetrachtung bezieht Boden und Gebäudesubstanz unter Berücksichtigung des Zustands ein. Eine Übersicht bietet UBS zu den Bewertungsmethoden.
Diese Fragen sollte eine Bewertung beantworten
- Auf welchen Stichtag und welchen Zweck bezieht sie sich?
- Welche Flächen, Zustandsangaben und Vergleichsdaten wurden verwendet?
- Welche Besonderheiten wurden vor Ort oder anhand von Unterlagen geprüft?
- Welche Annahmen und Unsicherheiten bleiben offen?
- Wie lässt sich daraus eine begründete Angebotspreisstrategie ableiten?
Mehrere Schätzungen sollten anhand ihrer Grundlagen verglichen werden. Der einfache Durchschnitt unterschiedlicher Ergebnisse löst widersprüchliche Angaben zu Fläche, Zustand oder Bewertungszweck nicht auf.
04 · Gute Daten als Ausgangspunkt
Unterlagen für die Preisfindung
- Adresse, Objektart, Baujahr und nachvollziehbare Flächenangaben.
- Grundrisse, Situationsplan und Unterlagen zu Anbauten, Nebenräumen und Parkierung.
- Renovationsübersicht mit Datum, Umfang und vorhandenen Belegen.
- Angaben zu Heizung, Gebäudezustand und bekannten Mängeln.
- Grundbuchauszug und Unterlagen zu Rechten oder Nutzungseinschränkungen.
- Bei Vermietung: relevante Mietunterlagen und aktuelle Nutzung.
- Bei Eigentumswohnungen: Reglement, Protokolle, Abrechnungen und Erneuerungsfonds.
- Gewünschter Übergabetermin und besondere Rahmenbedingungen des Verkaufs.
Kennzeichnen Sie fehlende Angaben und Schätzungen ausdrücklich. Eine ungesicherte Wohnflächenangabe sollte nicht als bestätigte Fläche in Bewertung und Inserat übernommen werden.
05 · Investitionen gezielt abwägen
Vor dem Verkauf noch renovieren?
Trennen Sie notwendige Abklärungen, eine gepflegte Präsentation und grössere Investitionen. Aufgeräumte Räume, Reinigung und vollständige Unterlagen erleichtern die Besichtigung. Eine neue Küche oder umfassende Sanierung ist dagegen eine eigene wirtschaftliche Entscheidung.
Vor dem Auftrag drei Punkte vergleichen
- Aufwand: Was kosten die Arbeiten einschliesslich Zeit und möglicher Verzögerung?
- Zielgruppe: Passt die geplante Ausführung zu den wahrscheinlichen Kaufinteressenten?
- Alternative: Ist ein Verkauf im dokumentierten Ist-Zustand sinnvoller?
Renovationskosten erhöhen den Verkaufspreis nicht automatisch um denselben Betrag. Ebenso sollten bekannte Mängel nicht durch eine rein kosmetische Aufbereitung verdeckt werden. Halten Sie Zustand und ausgeführte Arbeiten nachvollziehbar fest.
06 · Schritt für Schritt zum Angebotspreis
So legen Sie Ihre Preisstrategie fest
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Objektdaten prüfen
Belegte Angaben von Annahmen trennen. Wesentliche Lücken vor der Veröffentlichung klären.
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Marktwert einordnen
Eine passende Bewertung erläutern lassen und Unsicherheiten dokumentieren. Vergleichsobjekte nach ihren tatsächlichen Unterschieden beurteilen.
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Verkaufsziel abstimmen
Zeitlicher Spielraum, Übergabetermin und Entscheidungsberechtigte festhalten. Der benötigte Erlös allein bestimmt die Zahlungsbereitschaft des Markts nicht.
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Angebotspreis begründen
Den Einstiegspreis aus der Bewertung und dem geplanten Vorgehen ableiten. Verhandlungsspielraum bewusst festlegen, statt einen beliebigen Aufschlag zu verwenden.
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Präsentation und Preis gemeinsam freigeben
Fotos, Texte, Flächen und Zustand müssen ein stimmiges Bild vermitteln. Anfragen und Besichtigungen organisiert bearbeiten.
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Überprüfung vereinbaren
Einen Termin zur Auswertung und die dafür benötigten Informationen festlegen. Anpassungen anhand dokumentierter Erkenntnisse entscheiden.
Erstellen Sie zusätzlich eine Nettoerlösplanung. So werden Kosten, Steuern und Finanzierung sichtbar, ohne sie mit dem Marktwert zu verwechseln.
07 · Den Marktauftritt überprüfen
Wann sollte der Angebotspreis überprüft werden?
Wenige Anfragen allein erklären noch nicht, was geändert werden sollte. Betrachten Sie Reichweite, Präsentation, Objektinformationen und Preis gemeinsam. Dokumentieren Sie wiederkehrende Rückmeldungen, statt einzelne Meinungen sofort zum Massstab zu machen.
Diese Beobachtungen sind Prüfansätze, keine automatischen Ursachen. Eine Preisänderung sollte aus der Gesamtschau entstehen. Vermeiden Sie zugleich ein starres Festhalten an Annahmen, wenn neue belastbare Informationen vorliegen.
08 · Kurz beantwortet
Häufige Fragen zur Preisfindung
Kann ich den Preis eines ähnlichen Inserats übernehmen?
Nutzen Sie ihn als Vergleichshinweis. Ein Angebotspreis belegt keinen abgeschlossenen Verkauf. Prüfen Sie Unterschiede bei Lage, Flächen, Zustand, Rechten, Parkierung und Zeitpunkt.
Ist die höchste Immobilienbewertung die beste?
Die höchste Zahl allein ist kein Qualitätsnachweis. Vergleichen Sie Daten, Annahmen, Bewertungszweck und die Erklärung der Ergebnisse. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Grundlage für die Vermarktung.
Wie viel Verhandlungsspielraum soll ich einplanen?
Es gibt keinen pauschalen Aufschlag, der zu jedem Objekt passt. Stimmen Sie ihn mit Bewertung, Nachfrage und Verkaufsstrategie ab. Der Angebotspreis sollte auch für Kaufinteressenten sachlich nachvollziehbar sein.
Warum bewertet die Bank meine Immobilie anders?
Die Bank prüft das Objekt für ihre Finanzierung und kann andere Daten oder Annahmen verwenden. Lassen Sie wesentliche Abweichungen erläutern. Ein vereinbarter Kaufpreis bedeutet noch nicht, dass er vollständig als Belehnungsgrundlage anerkannt wird.
Wie lange gilt eine Immobilienbewertung?
Sie bezieht sich auf einen Stichtag. Verändern sich Marktumfeld, Zustand, Nutzung oder wesentliche Objektangaben, sollte sie überprüft werden. Eine universelle Gültigkeitsdauer passt nicht zu jedem Auftrag.
Was tun, wenn wichtige Unterlagen fehlen?
Benennen Sie die Lücken vor dem Bewertungsauftrag. Klären Sie, welche Angaben für eine erste Orientierung genügen und was vor einer vertieften Bewertung oder Veröffentlichung nachgereicht werden muss.
Quellen & weiterführende Informationen
Die verlinkten Informationen von UBS, der Schweizerischen Bankiervereinigung und der Steuerverwaltung des Kantons Bern wurden am 18. September 2026 konsultiert.
