Der grösste Vorteil beim Kauf eines Mehrfamilienhauses «von privat» lässt sich exakt beziffern: die gesparte Maklerprovision. Bei einem Kaufpreis von CHF 1’200’000 beträgt diese im Kanton Bern typischerweise 3% zzgl. MwSt. Das sind rund CHF 37’000, die Sie nicht an einen Makler zahlen müssen und stattdessen direkt in die Liegenschaft investieren oder als zusätzliches Eigenkapital bei der Finanzierung einsetzen können.
Dieser finanziellen Chance stehen jedoch neue Aufgaben gegenüber. Ein erfahrener Makler agiert oft als Filter, der Unterlagen vorprüft, den Preis realistisch am Markt einordnet und die Verhandlungen moderiert. Ohne diese professionelle Begleitung liegt der gesamte Prozess – von der ersten Analyse der Dokumente bis zur finalen Preisverhandlung – allein in Ihrer Hand, was den Kauf von privat vs. Makler zu einer strategischen Entscheidung macht.
Die entscheidende Frage lautet also: Sind Sie bereit, diese Expertenrolle selbst zu übernehmen, um die Maklerprovision zu sparen? Dieser Leitfaden bewertet die Vorteile und Nachteile, erklärt die typischen Risiken beim Kauf eines Renditeobjekts und gibt Ihnen die Werkzeuge an die Hand, um eine fundierte und sichere Entscheidung zu treffen.
Sie haben online ein Mehrfamilienhaus entdeckt und fragen sich, wie man es bewertet? Der Kaufpreis und die Mieteinnahmen sind bekannt, doch ob sich die Investition wirklich lohnt, ist auf den ersten Blick unklar. Glücklicherweise gibt es eine einfache Kennzahl, mit der Sie jedes Angebot in unter fünf Minuten grob einschätzen können, noch bevor Sie zum Telefon greifen.
Dafür benötigen Sie zuerst die Jahresnettomiete. Das klingt kompliziert, ist aber ganz einfach: Es ist die Summe aller Mieten eines Jahres, ohne die Nebenkosten der Mieter. Wenn ein Haus beispielsweise CHF 5’000 Nettomiete pro Monat einbringt, beträgt die Jahresnettomiete CHF 60’000 (CHF 5’000 x 12).
Mit dieser Zahl können Sie nun die wichtigste Kennzahl für den ersten Check berechnen: die Bruttorendite. Sie zeigt, wie sich das eingesetzte Kapital verzinst. Die Formel ist simpel: (Jahresnettomiete / Kaufpreis) x 100. Bei einem Kaufpreis von CHF 1’200’000 und CHF 60’000 Jahresmiete wäre die Bruttorendite also 5%.
Diese Zahl ist Ihr schnellster Filter. Als grobe Faustregel gilt: Eine Bruttorendite unter 3,5% ist oft kaum rentabel, da noch Kosten für Verwaltung, Unterhalt und Hypothekarzinsen anfallen. Werte ab 4,5% aufwärts sind hingegen ein starkes Signal, dass sich eine genauere Prüfung des Objekts lohnen könnte. Wenn die Zahlen stimmen, ist es Zeit für den nächsten Schritt: die Hausbesichtigung.
Die Zahlen aus Ihrem Rendite-Check stimmen? Perfekt. Jetzt folgt der Praxistest: die Hausbesichtigung. Gerade bei einem Kauf von privat, ohne einen prüfenden Makler an Ihrer Seite, liegt es an Ihnen, genau hinzusehen. Betrachten Sie den Termin nicht als Spaziergang, sondern als Ihre Chance, teure Überraschungen aufzudecken. Ein frischer Anstrich kann schliesslich leicht über eine veraltete Bausubstanz oder versteckte Mängel hinwegtäuschen.
Nutzen Sie diese Checkliste für Ihre Hausbesichtigung, um die kritischsten Punkte gezielt anzusprechen. Die Antworten des Verkäufers geben Ihnen entscheidende Hinweise darauf, worauf Sie beim Kauf des Mehrfamilienhauses wirklich achten müssen:
Eine zentrale Rolle spielt der GEAK. Er zeigt Ihnen auf einen Blick, wie energieeffizient das Gebäude ist – ähnlich dem Label bei einem Kühlschrank. Ein schlechter Wert kann hohe Heizkosten für Ihre Mieter und teure Sanierungspflichten für Sie bedeuten. Mündliche Zusagen des Verkäufers sind ein guter Anfang, doch Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Der nächste Schritt ist daher, seine Aussagen anhand der offiziellen Dokumente zu überprüfen.
Nach der Besichtigung beginnt die eigentliche Detektivarbeit. Im Fachjargon nennt man diesen Schritt «Due Diligence» – eine sorgfältige Prüfung aller Fakten und Dokumente. Hier trennt sich die Spreu vom Weizen, denn jetzt müssen die Versprechen des Verkäufers mit der Realität übereinstimmen. Ein privater Verkäufer ist nicht verpflichtet, Sie auf Risiken hinzuweisen; Sie müssen selbst die richtigen Fragen stellen und die Belege einfordern.
Die folgenden vier Dokumente sind für Ihre Entscheidung unerlässlich. Bestehen Sie darauf, diese vor jeglicher Zusage einsehen zu können:
Haben Sie diese Unterlagen geprüft, erhalten Sie ein klares und ungeschminktes Bild der Investition. Sie wissen nun, was Sie wirklich kaufen. Doch die Mieteinnahmen sind nur eine Seite der Medaille. Im nächsten Schritt müssen wir die Ausgaben beleuchten.
Es ist verlockend, die jährlichen Mieteinnahmen als reinen Gewinn zu betrachten. Doch ein Teil der laufenden Kosten bleibt immer bei Ihnen als Eigentümer hängen. Man nennt diese die nicht überwälzbaren Nebenkosten. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für die Hausverwaltung, Gebühren für Versicherungen oder bestimmte Abgaben. Diese Ausgaben gehen direkt von Ihren Einnahmen ab und müssen in Ihrer Kalkulation unbedingt berücksichtigt werden, um die tatsächliche Rentabilität nicht zu überschätzen.
Die grösste finanzielle Falle lauert jedoch in der Zukunft. Was passiert, wenn in fünf Jahren die Heizung ausfällt oder das Dach saniert werden muss? Genau dafür legen kluge Investoren einen Erneuerungsfonds an – ein separates Polster für grosse, unvorhersehbare Reparaturen. Als Faustregel sollten Sie dafür jährlich mindestens CHF 10 bis 15 pro Quadratmeter Wohnfläche zurücklegen. Gerade beim Privatkauf müssen Sie genau prüfen, wie der Zustand des Hauses ist, denn meistens wurde hier kein formeller Fonds gebildet.
Erst wenn Sie von der Nettomiete Ihre Hypothekarzinsen, die nicht überwälzbaren Kosten und Ihren Sparbetrag für den Unterhalt abziehen, sehen Sie, was am Monatsende wirklich übrig bleibt. Diese ehrliche Rechnung ist der beste Schutz vor bösen Überraschungen. Und sie ist entscheidend für den nächsten Schritt, denn genau diese Zahlen sind es, die auch die Bank sehen will, um Ihre Finanzierung zu bewilligen.
Bei der Finanzierung Ihres Eigenheims hat die Bank vor allem auf Ihr Einkommen geschaut. Bei einem Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage verschiebt sich der Fokus. Hier bewertet die Bank die Liegenschaft selbst wie ein kleines Unternehmen: Sie muss aus eigener Kraft rentabel sein. Ihre persönliche Bonität ist zwar wichtig, doch die entscheidende Frage für die Bank ist, ob die Mieteinnahmen die laufenden Kosten und die Hypothek langfristig decken können. Ein unsicheres Objekt wird auch mit einem Top-Einkommen nur schwer finanziert.
Genau aus diesem Grund sind die Anforderungen an Ihr Eigenkapital – also das Geld, das Sie selbst einbringen – deutlich höher. Während für das eigene Zuhause oft 20% genügen, fordern Banken für ein Renditeobjekt meist mindestens 25% des Kaufpreises als Eigenkapital. Dieser Puffer dient der Bank als Sicherheit, falls Mietzinse ausfallen oder unvorhergesehene Kosten entstehen. Zusätzlich gilt die Tragbarkeitsregel: Die kalkulatorischen Kosten (Hypothekarzinsen von 5%, Unterhalt und Nebenkosten) dürfen maximal einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
Um die Bank zu überzeugen, müssen Sie daher beweisen, dass Sie wie ein Profi gerechnet haben. Nehmen Sie zum Gespräch nicht nur Ihre Lohnabrechnungen mit, sondern vor allem eine saubere Mietaufstellung und Ihre eigene Rentabilitätsrechnung aus dem vorigen Schritt. Wenn Sie der Bank schlüssig darlegen können, wie sich das Objekt selbst trägt, haben Sie die besten Karten für eine Zusage in der Hand. Mit dieser finanziellen Sicherheit im Rücken kann der nächste Schritt folgen: der Weg zum Kaufvertrag.
Nachdem die Finanzierung gesichert ist, beginnt die finale Phase des Kaufs. Um den Abschluss sicher zu gestalten und einen sauberen Start als Eigentümer hinzulegen, konzentrieren Sie sich auf diese drei entscheidenden Schritte:
Mit der Schlüsselübergabe endet nicht nur der Kauf – es beginnt Ihre Reise als Unternehmer. Sie übernehmen nicht einfach nur eine Liegenschaft, sondern ein kleines Unternehmen mit Kunden und laufenden Einnahmen. Jeder dieser letzten Schritte ist ein Grundstein für Ihren zukünftigen Erfolg als Vermieter.
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses von privat kann verlockend erscheinen – doch die gesparte Maklerprovision verwandelt sich schnell in ein kostspieliges Risiko, wenn entscheidende Details übersehen werden. Genau hier setzt die Agentur Wyss AG an. Mit über [X] Jahren Erfahrung im Berner Immobilienmarkt kennen wir nicht nur jeden Winkel der Region, sondern auch jede Falle, die bei einem Liegenschaftskauf lauern kann. Wir übernehmen für Sie die komplette Due Diligence, prüfen Grundbuchauszüge auf versteckte Lasten, analysieren Mietverträge auf ihre tatsächliche Rentabilität und bewerten die Bausubstanz mit geschultem Blick. Während Sie sich auf Ihre Kernkompetenzen konzentrieren, verhandeln wir in Ihrem Namen den bestmöglichen Kaufpreis und begleiten Sie sicher bis zur Schlüsselübergabe. Unsere Provision ist keine Kostenstelle, sondern eine Investition in Ihre Sicherheit – denn ein einziger übersehener Mangel oder eine fehlerhafte Bewertung kann Sie deutlich mehr kosten als unsere professionelle Begleitung. Bei der Agentur Wyss AG kaufen Sie nicht einfach eine Immobilie, sondern gewinnen einen Partner, der Ihre finanziellen Interessen mit derselben Sorgfalt vertritt, als wäre es seine eigene Investition.
