Ein neues Zuhause beginnt mit guten Fragen
Heute den Plan verstehen.
Morgen gut wohnen.
Wer eine Neubauwohnung oder ein Haus ab Plan kauft, entscheidet anhand von Unterlagen über ein künftiges Zuhause. Dieser Ratgeber zeigt, welche Fragen Sie zu Projekt, Ausstattung, Finanzierung und Übergabe klären sollten – in der Schweiz und bei Ihrer Suche in Burgdorf, Bern und im Emmental.
01 · Vor der Reservation
Was kaufen Sie – und von wem?
Beginnen Sie mit dem tatsächlichen Projektstand. Ist die Baubewilligung rechtskräftig? Welche Voraussetzungen fehlen noch für den Baustart? Wer verkauft das Grundstück oder die Wohnung, wer erstellt das Gebäude und wer ist Ihr Vertragspartner für die einzelnen Leistungen?
Die Raiffeisen-Checkliste zum Kauf ab Plan (PDF) empfiehlt unter anderem die Prüfung des Vertragspartners, der Grundbuchunterlagen und der Absicherung von Reservationszahlungen.
02 · Vom Bild zur vereinbarten Leistung
Baubeschrieb und Pläne zusammen lesen
Eine Visualisierung vermittelt Atmosphäre. Für den Kauf müssen Sie wissen, welche Ausführung tatsächlich vereinbart wird. Lassen Sie aktuelle Pläne, Baubeschrieb und Auswahlunterlagen eindeutig bezeichnen und klären Sie deren vertragliche Verbindlichkeit und Rangfolge bei Widersprüchen.
Bei Stockwerkeigentum zusätzlich prüfen
Lesen Sie Begründungsunterlagen und Reglement. Klären Sie Wertquoten, Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung und die vorgesehene Verwaltung. Lassen Sie erläutern, welche Teile Ihnen zugeordnet sind und welche gemeinschaftlich bleiben.
03 · Vor der Unterschrift
Verträge und Bezugstermin abstimmen
Beim Kauf ab Plan kann die Erstellung im Kaufvertrag geregelt sein oder es können mehrere zusammenhängende Verträge bestehen. Lassen Sie das Vertragsmodell und die Verantwortung für Fertigstellung, Änderungen und Mängel unabhängig prüfen. Für Grundstückkaufverträge ist die öffentliche Beurkundung erforderlich; der Eigentumserwerb benötigt zusätzlich den Grundbucheintrag. Dazu erläutern die Notariate Zürich die bundesrechtlichen Grundlagen.
- Welche Pläne und Beschriebe sind verbindlicher Vertragsbestandteil?
- Was ist im Gesamtpreis enthalten, was wird zusätzlich verrechnet?
- Welche Änderungen darf die anbietende Seite vornehmen?
- Wie verbindlich sind Fertigstellung und Bezugstermin?
- Welche Folgen haben Verzögerungen für Zahlungen, Umzug und zusätzliche Wohnkosten?
- Welche Sicherheiten und Rechte bestehen bei ausbleibender Fertigstellung?
- Wer schuldet die Behebung von Mängeln, und wie sind diese zu melden?
Eine Reservationsvereinbarung ersetzt die Prüfung der späteren Verträge nicht. Lassen Sie vor einer Zahlung Empfänger, Sicherstellung, Anrechnung und Rückzahlungsbedingungen klären.
04 · Zahlungen und Baufortschritt verbinden
Den gesamten Finanzierungsbedarf kennen
Besprechen Sie mit Ihrer Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern auch den Zahlungsplan und den Zeitpunkt, an dem Eigenmittel verfügbar sein müssen. Welche Finanzierung während der Bauphase erforderlich ist, hängt vom Projekt und Vertragsmodell ab.
Ein nachvollziehbarer Zahlungsplan sollte den tatsächlichen Baufortschritt berücksichtigen. Klären Sie, wer die erreichten Etappen bestätigt, welche Nachweise Zahlungen auslösen und wie Vorauszahlungen abgesichert sind. Hinweise zu Zahlungsplan, Ausbau und Änderungen bietet UBS zum Eigenheimkauf ab Plan.
Diese Beträge gehören ins Budget
- Kaufpreis und separat angebotene Parkplätze oder Nebenräume.
- Erwerbsnebenkosten gemäss Kanton und Vertrag.
- Sonderwünsche einschliesslich Planung, Ausführung und allfälliger Zuschläge.
- Finanzierungskosten während der Bauphase.
- Umzug, Einrichtung und eine mögliche Übergangswohnung.
- Eine Reserve für noch nicht abschliessend geklärte Positionen.
Wenn Eigenmittel erst durch den Verkauf Ihres bisherigen Zuhauses frei werden, müssen beide Vorhaben zeitlich und finanziell zusammenpassen. Prüfen Sie auch den Fall eines späteren Verkaufs oder Bezugs.
05 · Änderungen bewusst entscheiden
Sonderwünsche mit Kosten und Terminen festhalten
Ob Sie Grundriss, Küche oder Materialien mitgestalten können, hängt von Projektstand und Vereinbarung ab. Besprechen Sie Änderungswünsche früh und unterscheiden Sie unverbindliche Ideen von freigegebenen Aufträgen.
-
Wunsch genau beschreiben
Betroffenen Plan, Raum, Material oder Gerät eindeutig benennen. Bei Bedarf eine angepasste Zeichnung verlangen.
-
Vollständige Offerte einholen
Mehr- und Minderkosten, Planung, Koordination, Zuschläge und Mehrwertsteuer soweit geschuldet ausweisen lassen.
-
Folgen prüfen
Einfluss auf Fertigstellung, andere Gewerke, Bewilligungen und spätere Wartung klären.
-
Schriftlich freigeben
Ausführung, Preis und Termine bestätigen lassen. Änderungen fortlaufend in einer gemeinsamen Liste nachführen.
Vergleichen Sie bei einem Austausch auch, welche Gutschrift für die entfallende Standardausführung vorgesehen ist. Eine mündliche Zusage sollte nicht die einzige Grundlage einer kostenpflichtigen Änderung bleiben.
06 · Das fertige Objekt sorgfältig prüfen
Abnahme, Übergabe und Baumängel
Planen Sie die Prüfung mit genügend Zeit und bei Bedarf mit einer unabhängigen Baufachperson. Vergleichen Sie die ausgeführte Arbeit mit den vereinbarten Plänen, dem Baubeschrieb und den bestätigten Änderungen. Klären Sie im Voraus, welche rechtliche Bedeutung der Termin und das zu unterzeichnende Protokoll haben.
- Räume, Oberflächen, Fenster, Türen und vereinbarte Ausstattung prüfen.
- Technische Anlagen erklären und vorhandene Funktionsnachweise zeigen lassen.
- Mängel mit Ort, Beschreibung, Datum und Fotos dokumentieren.
- Offene Arbeiten, zuständige Ansprechpartner und Behebungstermine festhalten.
- Schlüssel, Bedienungsanleitungen, Wartungsunterlagen und weitere Objektakten übernehmen.
- Die Prüfung gemeinschaftlicher Bauteile mit der Verwaltung beziehungsweise den zuständigen Eigentümern koordinieren.
Baumängel: neue Regeln seit 1. Januar 2026
Die revidierten Regeln sehen für die erfassten Baumängel eine Rügefrist von 60 Tagen seit Ablieferung beziehungsweise Entdeckung vor; eine vertragliche Verkürzung ist ausgeschlossen. Auch der vertragliche Ausschluss des Nachbesserungsrechts wurde für die erfassten Fälle untersagt. Die Regelung betrifft unter anderem Grundstückkäufe mit noch zu errichtenden oder innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf erstellten Neubauten. Dies erläutert die Mitteilung des Bundesrats zu den neuen Baumängelregeln.
Lassen Sie prüfen, welche Regeln auf Ihren Vertrag anwendbar sind, insbesondere bei älteren Verträgen. Rügefrist und Verjährung sind unterschiedliche Fragen. Melden Sie festgestellte Mängel zeitnah und nachweisbar an die richtige Vertragspartei.
07 · Für Ihr Projektgespräch
Checkliste für den Kauf ab Plan
- Projektstand und Bewilligungssituation nachvollzogen.
- Vertragspartner und Zuständigkeiten geklärt.
- Grundbuch, Pläne, Baubeschrieb und Preisumfang geprüft.
- Bei Stockwerkeigentum Reglement und Kostenverteilung gelesen.
- Finanzierung und Zahlungsplan mit der Bank abgestimmt.
- Sicherheiten und Reservationsbedingungen geklärt.
- Sonderwünsche mit vollständigen Kosten und Fristen erfasst.
- Bezugstermin und Folgen einer Verzögerung besprochen.
- Abnahme, Mängelmeldung und Dokumentenübergabe vorbereitet.
Markieren Sie jeden Punkt als «geklärt», «offen» oder «nicht zutreffend». Halten Sie bei offenen Fragen fest, wer die Antwort liefert und bis wann sie vorliegen muss.
08 · Kurz beantwortet
Häufige Fragen zum Neubaukauf
Ist eine Visualisierung für die Ausführung verbindlich?
Das lässt sich aus dem Bild allein nicht ableiten. Prüfen Sie, welche Darstellungen und Unterlagen vertraglich einbezogen sind. Lassen Sie Ausstattungen und Details, die Ihnen wichtig sind, ausdrücklich bestätigen.
Kann ich beim Kauf ab Plan alles selbst bestimmen?
Nein. Gestaltungsmöglichkeiten hängen von Planung, Baufortschritt und Vertrag ab. Fragen Sie nach Auswahlfristen, technischen Grenzen und Mehrkosten, bevor Sie Änderungen beauftragen.
Wie hoch darf eine Reservationszahlung sein?
Ein pauschaler Betrag beantwortet die Frage nach der Sicherheit nicht. Klären Sie vor der Zahlung ihre Grundlage, den Empfänger, die Absicherung und die Rückzahlungsbedingungen mit Bank und Notariat beziehungsweise Rechtsberatung.
Was passiert, wenn sich der Bezug verzögert?
Massgebend sind die vertraglichen Regelungen und der konkrete Sachverhalt. Klären Sie frühzeitig die Verbindlichkeit des Termins, Informationspflichten und Folgen einer Verzögerung. Planen Sie eine realistische Alternative für Wohnen und Umzug.
Ist ein Neubau automatisch mängelfrei und günstig im Betrieb?
Nein. Ausführung, Technik und Nutzung sind entscheidend. Prüfen Sie zugesicherte Eigenschaften und die Grundlagen der Betriebskostenprognose. Eine sorgfältige Abnahme bleibt auch bei einem neuen Gebäude sinnvoll.
Kann ich das neue Zuhause kaufen, bevor mein bisheriges verkauft ist?
Das kann möglich sein, wenn die Finanzierung einschliesslich der Übergangsphase gesichert ist. Lassen Sie auch eine spätere Fertigstellung und einen verzögerten Verkauf in die Bankprüfung einbeziehen.
Quellen & weiterführende Informationen
Die verlinkten Informationen des Bundesrats, der Notariate Zürich, von UBS und die bei Raiffeisen veröffentlichte Checkliste wurden am 18. September 2026 konsultiert. Ältere Checklisten sind zusammen mit dem geltenden Recht und dem konkreten Vertrag zu beurteilen.
