Den Verkauf finanziell vorbereiten
Den Preis kennen.
Den Erlös verstehen.
Was bleibt nach dem Hausverkauf tatsächlich übrig? Neben dem Honorar gehören Steuern, Vertragsabwicklung und die bestehende Finanzierung in Ihre Planung. Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die Kosten beim Hausverkauf in Burgdorf, Bern und im Emmental nachvollziehbar zusammenzustellen.
01 · Alle Positionen erfassen
Welche Kosten können beim Hausverkauf entstehen?
Die folgende Übersicht ist eine Prüfliste. Welche Positionen anfallen und wer sie trägt, ergibt sich aus dem Auftrag, den Verträgen und Ihrer konkreten Situation.
Vermeiden Sie Doppelzählungen: Enthält das Mandat bereits Fotos und Inserate, erscheinen diese nicht nochmals als Zusatzkosten. Tragen Sie zu jeder Position Betrag, Auskunftsquelle, Fälligkeit und den Stand der Abklärung ein.
02 · Leistungen nachvollziehbar vergleichen
Was gehört zum Maklerhonorar?
Ein Prozentsatz allein beschreibt noch keine vollständige Leistung. Prüfen Sie, ob das Honorar als fixer Betrag, prozentual oder in einer anderen Form vereinbart ist und auf welcher Grundlage es berechnet wird. Lassen Sie Brutto- und Nettobeträge sowie allfällige Zusatzkosten eindeutig ausweisen.
Welche Leistungen sind beim Verkauf mit Agentur Wyss inklusive?
Bei unseren Verkäufen übernehmen wir die vollständige Abwicklung der Grundstückgewinnsteuer für die Verkäuferschaft. Ebenfalls inklusive ist die Objektübergabe mit Abnahmegarantie durch eine HEV-zertifizierte Abnahmespezialistin. Die geschuldete Steuer selbst bleibt eine separate Position in Ihrer Kostenplanung. Den weiteren Leistungsumfang, das Honorar und allfällige Zusatzkosten halten wir im Verkaufsauftrag fest.
Erfahren Sie mehr über unseren Ablauf beim Immobilienverkauf und die Abwicklung der Grundstückgewinnsteuer.
Schriftliches Mandat als Grundlage
Vergleichen Sie Angebote anhand derselben Aufgaben und Zuständigkeiten. Halten Sie insbesondere fest, welche Auslagen eine vorgängige Freigabe benötigen. Bei der Agentur Wyss AG besprechen Sie Leistungsumfang und Honorar für Ihre konkrete Immobilie persönlich.
03 · Steuerarten auseinanderhalten
Welche Steuern betreffen den Hausverkauf in Bern?
Grundstückgewinnsteuer
Beim Verkauf mit steuerbarem Grundstückgewinn fällt im Kanton Bern grundsätzlich Grundstückgewinnsteuer an. Relevant sind unter anderem Erlös, Erwerbspreis, anrechenbare Aufwendungen und Besitzesdauer. Der Steuersatz wird nicht einfach auf den gesamten Verkaufspreis angewendet. Eine Ersatzbeschaffung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Aufschub ermöglichen. Die Steuerverwaltung Bern erläutert die Grundzüge.
Welche Aufwendungen sind anrechenbar?
Wertvermehrende Investitionen und bestimmte tatsächlich entstandene Verkaufsauslagen können berücksichtigt werden. Gewöhnlicher Unterhalt ist davon zu unterscheiden; bereits bei der Einkommenssteuer berücksichtigte Aufwendungen lassen sich nicht nochmals gleichermassen anrechnen. Die Einordnung und die Nachweise richten sich nach der bernischen Wegleitung zur Grundstückgewinnsteuer (PDF).
Belege über die ganze Besitzesdauer sammeln
Bewahren Sie Erwerbsunterlagen und Rechnungen zu Investitionen geordnet auf. Lassen Sie bei gemischten Arbeiten prüfen, welcher Anteil anrechenbar ist. Die Hinweise zur Steuererklärung für Grundstückgewinn erklären die Vorbereitung der Belege.
Handänderungssteuer
Diese Steuer betrifft den Eigentumserwerb. Im Kanton Bern ist grundsätzlich die Käuferschaft steuerpflichtig; der Satz beträgt 1,8 Prozent des Kaufpreises. Bei Nutzung als Hauptwohnsitz können unter bestimmten Voraussetzungen die ersten CHF 800’000 befreit werden. Massgebend sind die kantonalen Informationen zum Erwerb von Wohneigentum. Prüfen Sie unabhängig davon, welche Kosten Sie vertraglich übernehmen.
Grundstückgewinnsteuern ↗Steuerberechnung des Kantons Bern ↗
04 · Die vertragliche Kostenverteilung verstehen
Notariat und Grundbuch einplanen
Fordern Sie eine Kostenschätzung für die konkrete Abwicklung an. Klären Sie, welche Tätigkeiten darin enthalten sind und welche zusätzlichen Auslagen entstehen können, etwa durch besondere Vertragsregelungen oder Anpassungen von Grundpfandrechten.
- Wer trägt laut Kaufvertrag welche Gebühren und Auslagen?
- Sind Mehrwertsteuer und Drittleistungen in der Schätzung enthalten?
- Welche zusätzlichen Arbeiten sind am bestehenden Grundpfand erforderlich?
- Wann werden Vorschüsse und Schlussabrechnung fällig?
- Wie werden Kaufpreis, Hypothekenablösung und allfällige Steuersicherstellung abgewickelt?
Ein allgemeiner Prozentsatz kann den konkreten Aufwand und die vereinbarte Verteilung nicht zuverlässig ersetzen. Nehmen Sie nur den von Ihnen zu tragenden Anteil in die Verkäuferplanung auf.
05 · Früh mit der Bank sprechen
Hausverkauf mit laufender Hypothek
Bei einer vorzeitigen Auflösung können Kosten entstehen. Eine Übertragung auf das Ersatzobjekt oder eine Übernahme durch die Käuferschaft muss mit dem Kreditgeber abgestimmt werden; sie erfolgt nicht automatisch. Die Möglichkeiten beschreibt UBS zum Verkauf mit Hypothek.
Fordern Sie den aktuellen Schuldsaldo und eine Berechnung für den vorgesehenen Übergabetermin an. Fragen Sie nach Gültigkeit, Bedingungen und möglichen Änderungen der Auskunft. Erfassen Sie die Rückzahlung der Restschuld getrennt von Ablösegebühren oder einer Vorfälligkeitsentschädigung.
06 · Was bleibt verfügbar?
Den Nettoerlös nachvollziehbar berechnen
Für die Liquiditätsplanung ziehen Sie vom Verkaufserlös die abzulösende Finanzierung, Ihre Verkaufskosten und die einzuplanenden Steuern ab. Ein gesondertes Budget für den anschliessenden Wohnwechsel zeigt, wie viel danach für den nächsten Schritt verbleibt.
Fiktives Rechenbeispiel
Alle Beträge sind frei gewählte Annahmen zur Veranschaulichung. Sie sind weder eine Offerte der Agentur Wyss AG noch marktübliche Ansätze oder eine Steuerberechnung. Im Beispiel wird die Hypothek vollständig abgelöst.
Der verbleibende Betrag ist nicht der steuerbare Grundstückgewinn. Auch eine Steuerreserve ist noch keine definitive Veranlagung. Für Ihre eigene Planung ersetzen Sie sämtliche Annahmen durch abgeklärte Beträge.
Auch die Fälligkeit zählt
Notieren Sie, wann jede Rechnung zu bezahlen ist und wann der Erlös freigegeben wird. Ein rechnerisch ausreichender Nettoerlös verhindert keinen kurzfristigen Liquiditätsengpass, wenn Ausgaben früher fällig sind.
07 · Die Kostenklärung vorbereiten
Checkliste für Ihr erstes Gespräch
- Vorhandener Kaufvertrag und damalige Erwerbskosten.
- Rechnungen und Übersicht wertvermehrender Investitionen.
- Hypothekarverträge, aktueller Schuldsaldo und Laufzeiten.
- Maklerangebot mit Leistungsumfang, Mehrwertsteuer und Zusatzkosten.
- Kostenschätzung des Notariats und vereinbarte Kostenverteilung.
- Geplanter Verkaufstermin und Angaben zu einem möglichen Ersatzobjekt.
- Budget für Räumung, Umzug und Übergangsphase.
- Liste offener Beträge mit zuständiger Person und Klärungstermin.
08 · Kurz beantwortet
Häufige Fragen zu den Verkaufskosten
Wie hoch ist das Honorar der Agentur Wyss AG?
Leistungsumfang und Honorar werden für Ihre konkrete Immobilie besprochen und vereinbart. Fragen Sie nach einer schriftlichen Übersicht inklusive allfälliger Mehrwertsteuer, Zusatzleistungen und Fälligkeit. Das Rechenbeispiel auf dieser Seite ist keine Honorarofferte.
Ist die Hypothekenrückzahlung eine Verkaufsausgabe?
Sie reduziert die verfügbaren Mittel, ist aber eine Rückzahlung von Schulden. Trennen Sie die Restschuld von eigentlichen Kosten wie Honorar, Gebühren und allfälliger Vorfälligkeitsentschädigung.
Kann ich alle Renovationskosten vom Grundstückgewinn abziehen?
Nein, eine pauschale Anrechnung aller Rechnungen wäre nicht richtig. Art der Arbeiten, frühere steuerliche Berücksichtigung und Nachweise sind zu prüfen. Lassen Sie insbesondere Unterhalt und wertvermehrende Aufwendungen unterscheiden.
Muss die verkaufende Person in Bern Handänderungssteuer bezahlen?
Grundsätzlich ist die Käuferschaft steuerpflichtig. Eine vertragliche Übernahme von Kosten ist davon zu unterscheiden. Lassen Sie sich die konkrete Kostenverteilung vor der Unterzeichnung erläutern.
Ist der Verkauf bei einem anschliessenden Neukauf steuerfrei?
Ein Ersatzkauf kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ermöglichen. Das ist keine endgültige Steuerbefreiung. Die konkrete Reinvestition und die weiteren Voraussetzungen sind individuell zu prüfen.
Wie früh sollte ich die Kosten abklären?
Vor verbindlichen Zusagen zum Verkauf oder zum nächsten Kauf. Beginnen Sie mit vorhandenen Verträgen und gekennzeichneten Annahmen; aktualisieren Sie die Übersicht, sobald Bank, Notariat und weitere Beteiligte konkrete Beträge nennen.
Quellen & weiterführende Informationen
Grundlagen sind die oben verlinkten Informationen der Steuerverwaltung des Kantons Bern und von UBS, konsultiert am 18. September 2026. Die Steuerhinweise beziehen sich auf den Kanton Bern.
