Orientierung für Eigentümer
Eine neue Situation.
Ein klarer nächster Schritt.
Eine Trennung verändert vieles. Beim gemeinsamen Haus hilft es, zuerst die Fakten zu ordnen: Wer darf es nutzen, wem gehört es und welche Finanzierung ist künftig möglich? Dieser Ratgeber unterstützt Sie dabei, einen Hausverkauf bei Trennung oder Scheidung in Burgdorf, Bern und im Emmental vorzubereiten.
01 · Zuerst Klarheit schaffen
Wer wohnt im Haus – und wem gehört es?
Bei verheirateten Paaren entscheidet die vorläufige Nutzung der Familienwohnung noch nicht über die Eigentumsverteilung. Im Eheschutz steht im Vordergrund, wer auf die Wohnung besonders angewiesen ist, etwa aus familiären oder beruflichen Gründen. Die güterrechtliche Auseinandersetzung ist davon zu unterscheiden. Das erläutern die Gerichte Zürich zur Wohnungszuteilung.
Halten Sie für das erste Gespräch drei Punkte getrennt fest: die Eigentumsverhältnisse gemäss Grundbuch, die aktuelle Wohnnutzung und die im Kreditvertrag verpflichteten Personen. Ergänzen Sie bestehende Vereinbarungen oder gerichtliche Regelungen.
Die Familienwohnung hat einen besonderen Schutz
Für den Verkauf der ehelichen Familienwohnung ist grundsätzlich die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich – auch bei Alleineigentum. Lassen Sie das Notariat prüfen, welche Zustimmungen im konkreten Fall nötig sind. Grundlage ist Art. 169 ZGB; siehe die Hinweise der Notariate Zürich zur Familienwohnung (PDF).
Bei unverheirateten Paaren sind die für Ehegatten beschriebenen Regeln nicht ohne Weiteres übertragbar. Lassen Sie Eigentumsform, Verträge und gegenseitige Ansprüche für Ihre Situation prüfen.
02 · Die Möglichkeiten vergleichen
Verkaufen, übernehmen oder vorerst behalten?
Vergleichen Sie die Varianten anhand derselben Fragen: Was kostet die Lösung monatlich? Wie viel Kapital wird benötigt? Welche Abhängigkeiten bleiben? Welche Wohnsituation passt zu Ihnen und gegebenenfalls zu Ihren Kindern?
03 · Früh mit der Bank sprechen
Was passiert mit der Hypothek?
Bleibt der gemeinsame Kreditvertrag bestehen, bleiben beide Personen Schuldner – auch nach einem Auszug. Für die alleinige Übernahme prüft die Bank die Finanzierung neu. Eine private Vereinbarung ersetzt diesen Kreditentscheid nicht. Bei einer vorzeitigen Auflösung können Vorfälligkeitskosten entstehen. Eine Übernahme durch die Käuferschaft setzt deren Einverständnis und die Zustimmung des Kreditgebers voraus. Diese Zusammenhänge beschreibt UBS zur Hypothek bei Scheidung.
Diese Fragen gehören ins Bankgespräch
- Welche Laufzeiten, Kündigungsfristen und Verpflichtungen bestehen?
- Welche Lösung ist mit den künftigen Einkommen und Ausgaben finanzierbar?
- Was kostet eine Ablösung zum geplanten Übergabetermin?
- Unter welchen Bedingungen wird eine Person aus der Haftung entlassen?
- Sind eingesetzte Vorsorgegelder zu berücksichtigen?
Bitten Sie um eine schriftliche Einschätzung der Varianten und Kosten, bevor Sie einen Termin oder eine Auszahlung verbindlich zusagen.
04 · Eine gemeinsame Grundlage
Mit einem nachvollziehbaren Immobilienwert planen
Ein Wunschpreis ist keine belastbare Basis für eine Übernahme oder einen Verkauf. Eine Bewertung sollte Lage, Zustand, Flächen, Renovationen und die aktuelle Marktsituation berücksichtigen. Vereinbaren Sie, auf welchen Stichtag und welchen Zweck sich die Einschätzung bezieht und wer sie erhält.
Trennen Sie die Wertfrage von der Frage, wem welcher Betrag zusteht. Eine Immobilienbewertung ersetzt keine güterrechtliche Berechnung. Für die Vermarktung wird daraus anschliessend eine Preisstrategie mit klaren Kriterien für spätere Anpassungen.
05 · Den Nettoerlös verstehen
Welche Kosten und Steuern sind einzuplanen?
Erstellen Sie vor der Entscheidung eine Übersicht für jede Variante. Sammeln Sie konkrete Angaben von Bank, Notariat und den weiteren Beteiligten, statt mit einem pauschalen Prozentsatz zu rechnen.
Übertragung unter Ehegatten im Kanton Bern
Bei einer Übertragung zur Abgeltung güter- oder scheidungsrechtlicher Ansprüche kann die Grundstückgewinnsteuer unter den gesetzlichen Voraussetzungen aufgeschoben werden. Beide Ehegatten müssen dem Aufschub zustimmen. Ein Aufschub ist keine endgültige Steuerbefreiung: Die steuerliche Vorgeschichte wirkt bei einem späteren Verkauf weiter. Lassen Sie dies bei einer Ausgleichszahlung berücksichtigen. Massgebend sind die Erläuterungen und die Zustimmungserklärung des Kantons Bern (PDF).
Der Verkauf an Dritte wird nicht allein wegen einer Trennung steuerfrei. Besprechen Sie Ihre konkrete Situation frühzeitig mit dem Notariat oder einer Steuerfachperson.
06 · Schritt für Schritt
So organisieren Sie den Hausverkauf bei Trennung
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Ausgangslage festhalten
Eigentum, Nutzung, Finanzierungsverträge und offene Entscheidungen zusammentragen. Zuständige Personen und einen gemeinsamen Informationsweg bestimmen.
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Bewertung und Finanzierung abstimmen
Eine nachvollziehbare Werteinschätzung einholen. Mit der Bank mögliche Termine, Ablösekosten und Alternativen klären.
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Verkaufsauftrag und Freigaben vereinbaren
Festlegen, wer Unterlagen liefert und wer Preis, Inserat und Angebote genehmigt. Erforderliche Zustimmungen rechtlich klären.
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Vermarktung und Besichtigungen koordinieren
Die Präsentation auf die Immobilie ausrichten. Zugang, Termine und Rückmeldungen so organisieren, dass die tatsächliche Wohnnutzung berücksichtigt wird.
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Angebot und Vertrag prüfen
Neben dem Preis auch Finanzierung und Übergabetermin beurteilen. Vertrag, Zahlungen und Erlösverteilung mit Notariat und Bank abstimmen. Ein Grundstückkauf benötigt die öffentliche Beurkundung und den Grundbucheintrag; siehe Grundlagen zum Grundstückkauf.
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Übergabe abschliessen
Räumung, Schlüssel, Zählerstände und Unterlagen dokumentieren. Offene Aufgaben und Ansprechpartner schriftlich festhalten.
07 · Für Ihr erstes Gespräch
Die Unterlagen-Checkliste
- Aktueller Grundbuchauszug und vorhandener Kaufvertrag.
- Hypothekarverträge mit Laufzeiten und aktuellem Schuldsaldo.
- Unterlagen zu eingebrachten Eigenmitteln, Schenkungen oder Erbschaften, soweit für die rechtliche Klärung relevant.
- Belege zu Renovationen und wertvermehrenden Investitionen.
- Grundrisse, Flächenangaben, Baujahr und bekannte Mängel.
- Bestehende Nutzungsvereinbarungen, Mietverhältnisse und relevante gerichtliche Regelungen.
- Gewünschter Zeitrahmen und offene Fragen beider Beteiligten.
Fehlende Unterlagen müssen ein erstes Gespräch nicht verhindern. Notieren Sie, was vorhanden ist und was noch beschafft werden muss. Persönliche Scheidungsunterlagen gehören gezielt an die zuständige Rechtsberatung; für die Vermarktung werden nur die dafür benötigten Informationen verwendet.
08 · Kurz beantwortet
Häufige Fragen
Müssen wir das Haus wegen der Scheidung verkaufen?
Nicht zwangsläufig. Ob Übernahme, gemeinsame Übergangslösung oder Verkauf passt, hängt von Finanzierung, Wohnbedarf und rechtlicher Ausgangslage ab. Auch die gerichtliche Zuweisung von Nutzungsrechten kann eine Rolle spielen. Die Gerichte Zürich erläutern die Familienwohnung nach der Scheidung.
Wer darf bis zum Verkauf im Haus bleiben?
Bei Ehegatten ist die Nutzung gesondert zu regeln. Das Eigentum allein beantwortet diese Frage nicht. Berücksichtigen Sie bestehende Vereinbarungen oder gerichtliche Entscheide und klären Sie zugleich laufende Zahlungen, Unterhalt und Besichtigungstermine.
Wird der Verkaufserlös automatisch halbiert?
Nein. Güterstand, Eigentumsform und individuelle Ansprüche sind zu prüfen. Der Verkaufspreis, der nach Kosten verbleibende Betrag und die rechtliche Aufteilung sind verschiedene Grössen. Lassen Sie die Verteilung vor der Auszahlung verbindlich klären.
Was tun, wenn wir uns über Preis oder Verkauf nicht einigen?
Halten Sie zuerst die konkreten Streitpunkte fest. Eine gemeinsame Bewertung kann die Preisfrage sachlicher machen. Bei Uneinigkeit über Rechte oder Zustimmung sind Rechtsberatung und gegebenenfalls Mediation die passenden nächsten Anlaufstellen. Eine Verkaufsbegleitung entscheidet keinen Rechtsstreit.
Wie lange dauert ein Hausverkauf bei Trennung?
Eine feste Dauer lässt sich nicht seriös zusagen. Entscheidend sind unter anderem die geklärten Zustimmungen, vollständige Unterlagen, Preisstrategie, Nachfrage und der gewünschte Übergabetermin. Planen Sie die Klärungsphase zusätzlich zur eigentlichen Vermarktung ein.
Quellen & weiterführende Informationen
Für diese Überarbeitung wurden die oben verlinkten Informationen der Gerichte Zürich, der Notariate Zürich, der Steuerverwaltung des Kantons Bern und von UBS am 18. September 2026 konsultiert. Hinweise zum Schweizer Bundesrecht sind von kantonalen Steuerregeln und dem individuellen Fall zu unterscheiden.
