Gut vorbereitet verkaufen
Alles im Blick.
Schritt für Schritt zum Verkauf.
Ein Hausverkauf beginnt lange vor dem ersten Inserat. Diese Hausverkauf-Checkliste hilft Ihnen, Unterlagen, Entscheidungen und Termine zu ordnen – vom ersten Überblick bis zur Schlüsselübergabe. Für Eigentümerinnen und Eigentümer in Burgdorf, Bern und im Emmental.
01 · Bevor Sie starten
Ziele und Zuständigkeiten klären
- Verkaufsgrund und gewünschte nächste Wohnsituation festhalten.
- Wunschtermine von verbindlichen Terminen unterscheiden.
- Eigentumsverhältnisse, Vertretung und erforderliche Zustimmungen klären.
- Eine Ansprechperson für Unterlagen, Rückfragen und Termine bestimmen.
- Mit allen Beteiligten festlegen, wer Preis, Inserat und Angebote freigibt.
- Mit der Bank die bestehende Hypothek und den möglichen Übergabetermin besprechen.
Bei einem gemeinsamen Haus oder einer geerbten Immobilie sollten offene Entscheidungen früh sichtbar werden. Eine Kontaktperson übernimmt die Organisation; sie besitzt damit nicht automatisch eine rechtliche Vollmacht.
02 · Die Unterlagen zusammentragen
Welche Dokumente brauchen Sie für den Hausverkauf?
Der genaue Bedarf hängt von der Liegenschaft ab. Legen Sie eine gemeinsame Übersicht an und kennzeichnen Sie jeden Punkt mit «vorhanden», «offen» oder «nicht zutreffend». Ergänzen Sie bei fehlenden Unterlagen eine zuständige Person und einen Termin.
Das Grundbuch enthält unter anderem Eigentum, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte. Deshalb ist es eine zentrale Grundlage für die Abklärung der rechtlichen Ausgangslage. Das Bundesamt für Justiz erläutert die Merkmale des Grundbuchs.
Fehlende Angaben sichtbar machen
Eine geschätzte Fläche sollte als solche erkennbar bleiben. Prüfen Sie widersprüchliche Pläne oder Angaben vor der Veröffentlichung. Persönliche Daten und Finanzierungsunterlagen gehören nur an die Personen, die sie für ihre Aufgabe benötigen.
03 · Mit realistischen Zahlen planen
Marktwert, Angebotspreis und Nettoerlös unterscheiden
Die Bewertung ordnet den möglichen Marktwert ein. Der Angebotspreis gehört zur Vermarktungsstrategie. Was Ihnen nach dem Verkauf verbleibt, hängt zusätzlich von offenen Schulden, Kosten und Steuern ab. Keine dieser Grössen ist automatisch mit den anderen identisch.
- Bewertung anhand von Lage, Zustand, Flächen und aktueller Marktsituation vorbereiten.
- Bewertungsstichtag, Annahmen und offene Punkte besprechen.
- Angebotspreis und Kriterien für spätere Anpassungen festlegen.
- Maklerhonorar, Leistungsumfang und allfällige Zusatzkosten schriftlich vereinbaren.
- Hypothekenablösung und mögliche Vorfälligkeitskosten bei der Bank abklären.
- Vertraglich zu tragende Notariats- und Grundbuchkosten sowie Räumung und Umzug einplanen.
- Grundstückgewinnsteuer und mögliche Aufschubtatbestände individuell prüfen lassen.
Wer beim Verkauf einer Liegenschaft im Kanton Bern einen steuerbaren Grundstückgewinn erzielt, schuldet grundsätzlich Grundstückgewinnsteuer. Erwerbs- und Investitionsbelege sind für die Berechnung wichtig. Eine Ersatzbeschaffung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Aufschub ermöglichen. Die Steuerverwaltung Bern erläutert die Grundzüge.
Verkaufspreis festlegen ↗Verkaufskosten ↗Grundstückgewinnsteuern ↗
04 · Vor dem ersten Inserat
Die Immobilie verständlich präsentieren
- Räume aufräumen und reinigen; persönliche Unterlagen und Wertsachen schützen.
- Kleinere notwendige Arbeiten erfassen und grössere Investitionen vorab auf ihren Nutzen prüfen.
- Aktuelle Fotos und lesbare Grundrisse vorbereiten.
- Flächen, Ausstattung, Renovationen und bekannte Einschränkungen nachvollziehbar beschreiben.
- Text, Bilder, Preis und Veröffentlichungskanäle gemeinsam freigeben.
- Besichtigungszeiten, Zugang und Erreichbarkeit für Anfragen organisieren.
- Rückmeldungen und Angebote einheitlich dokumentieren.
Ein gut vorbereitetes Dossier beantwortet die wichtigsten Fragen bereits vor der Besichtigung. Beschreiben Sie die Immobilie sachlich und vollständig. Eine teure Renovation ist nicht automatisch sinnvoll; vergleichen Sie Aufwand, Zielgruppe und erwarteten Nutzen, bevor Sie einen Auftrag erteilen.
05 · Vom Angebot zum Abschluss
Den Verkaufsablauf sicher koordinieren
-
Angebote vergleichbar machen
Preis, Bedingungen, gewünschte Termine und Stand der Finanzierung gemeinsam erfassen. Ein hoher Angebotspreis allein beantwortet noch nicht alle Fragen.
-
Finanzierung und Zahlung klären
Mit Käuferschaft, Bank und Notariat abstimmen, welcher Finanzierungs- beziehungsweise Zahlungsnachweis benötigt wird. Zahlungsweg und Fälligkeiten vor dem Abschluss festhalten.
-
Vertragsentwurf prüfen
Parteien, Grundstück, Kaufpreis, bestehende Rechte, Kostenverteilung, Zustand und mitverkaufte Gegenstände durchgehen. Offene Fragen vor dem Beurkundungstermin mit dem Notariat klären.
-
Beurkundung und Grundbucheintrag organisieren
Ein Grundstückkaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden. Für den Erwerb des Grundeigentums ist zusätzlich der Grundbucheintrag erforderlich. Die Notariate Zürich erläutern diese bundesrechtlichen Grundlagen.
-
Übergabetermin verbindlich abstimmen
Räumung, vereinbarte Arbeiten sowie Übergang von Nutzen und Gefahr mit der vertraglichen Regelung koordinieren. Beurkundung, Eigentumsübertragung und Schlüsselübergabe sind getrennt zu planen.
Vor einer Reservation offene Bedingungen klären
Lassen Sie eine Reservationsvereinbarung und die Bedingungen einer allfälligen Anzahlung vor der Unterschrift vom Notariat prüfen. Stimmen Sie insbesondere Empfänger, Zahlungszweck und Rückzahlungsbedingungen ab.
06 · Den Abschluss vorbereiten
Checkliste für die Hausübergabe
- Vereinbarten Zustand, Räumung und noch offene Arbeiten kontrollieren.
- Übergabeprotokoll mit Datum, Beteiligten und offenen Punkten vorbereiten.
- Schlüssel, Badges, Garagentoröffner und weitere Zugänge vollständig auflisten.
- Zählerstände gemeinsam erfassen und dokumentieren.
- Bedienungsanleitungen, Wartungsunterlagen und relevante Objektakten übergeben.
- Versicherungen, Versorger und gegebenenfalls Verwaltung nach Absprache informieren.
- Für jede Restaufgabe eine zuständige Person und einen Termin festhalten.
- Abrechnungen, Verkaufs- und Steuerbelege geordnet aufbewahren.
Das Protokoll sollte die tatsächliche Übergabe nachvollziehbar dokumentieren. Bestehende Vertragsregelungen und offene rechtliche Fragen klären Sie mit dem Notariat; das Übergabeprotokoll ersetzt diese Vereinbarungen nicht.
07 · Mit Etappen planen
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Eine feste Verkaufsdauer lässt sich nicht seriös für jede Liegenschaft zusagen. Unterlagen, Zustand, Preisstrategie, Nachfrage und Finanzierung beeinflussen den Ablauf. Planen Sie deshalb mit Etappen und überprüfen Sie die Termine anhand der tatsächlichen Fortschritte.
08 · Kurz beantwortet
Häufige Fragen zur Hausverkauf-Checkliste
Müssen vor dem Erstgespräch alle Unterlagen vollständig sein?
Nein. Bringen Sie die vorhandenen Dokumente und Ihre offenen Fragen mit. Eine Übersicht über fehlende oder widersprüchliche Angaben hilft, die nächsten Schritte gezielt festzulegen.
Wo erhalte ich einen fehlenden Grundbuchauszug?
Wenden Sie sich an das zuständige Grundbuchamt. Klären Sie, welcher Auszug benötigt wird und wie Sie Ihre Berechtigung nachweisen. Für die Verkaufsabwicklung kann auch das Notariat den konkreten Bedarf erläutern.
Brauche ich für den Verkauf einen GEAK?
Legen Sie einen vorhandenen Gebäudeenergieausweis bei. Ob für Ihren Fall eine Pflicht besteht, hängt von den kantonalen Regeln und dem konkreten Vorhaben ab. Prüfen Sie dies vor einer Beauftragung. Die offiziellen GEAK-Fragen und Antworten bieten eine erste Orientierung.
Soll ich privat oder mit einem Makler verkaufen?
Prüfen Sie anhand der Checkliste, welche Aufgaben Sie selbst übernehmen können: Unterlagen, Preisfindung, Erreichbarkeit, Besichtigungen und Verhandlungen. Vergleichen Sie bei einer Beauftragung den schriftlichen Leistungsumfang, das Honorar und die Zuständigkeiten.
Welche Unterlagen sind bei einer Eigentumswohnung zusätzlich wichtig?
Reglement, Protokolle, Abrechnungen, Budget und Informationen zum Erneuerungsfonds helfen, die gemeinschaftlichen Verpflichtungen einzuordnen. Fragen Sie die Verwaltung auch nach beschlossenen oder geplanten grösseren Arbeiten.
Was sollte vor der Veröffentlichung unbedingt geklärt sein?
Handlungsberechtigung, Angebotspreis, wesentliche Objektangaben und Freigabe der Präsentation sollten abgestimmt sein. Benennen Sie noch offene Angaben ausdrücklich und organisieren Sie, wer Anfragen beantwortet und Besichtigungen durchführt.
Quellen & weiterführende Informationen
Die verlinkten Informationen des Bundesamts für Justiz, der Notariate Zürich, der Steuerverwaltung des Kantons Bern und des Vereins GEAK wurden am 18. September 2026 konsultiert. Bundesrechtliche Grundlagen sind von kantonalen Vorschriften zu unterscheiden.
