Orientierung für Erbinnen und Erben
Erinnerungen bewahren.
Die Zukunft klar entscheiden.
Ein geerbtes Haus ist mehr als ein Vermögenswert. Bevor Sie es behalten, vermieten oder verkaufen, lohnt sich ein gemeinsamer Blick auf Wünsche, Zustand und finanzielle Möglichkeiten. Dieser Ratgeber hilft Ihnen, eine geerbte Immobilie in Burgdorf, Bern und im Emmental Schritt für Schritt einzuordnen.
01 · Gemeinsam Klarheit schaffen
Wer darf über die geerbte Immobilie entscheiden?
Hinterlässt eine Person mehrere Erben, bilden diese bis zur Teilung eine Erbengemeinschaft. Über den Nachlass verfügen sie grundsätzlich gemeinsam; besondere gesetzliche oder rechtsgültige Vertretungsbefugnisse sind zu beachten. Eine einzelne Person kann deshalb nicht allein aufgrund ihrer Erbenstellung den Verkauf für alle beschliessen. Die Notariate Zürich erläutern die Erbengemeinschaft.
Klären Sie mit dem zuständigen Notariat, welche Erbenbescheinigung, Vollmachten oder weiteren Nachweise benötigt werden und ob beispielsweise eine Willensvollstreckung besteht. Offene Fragen zur Erbschaft und zu laufenden Fristen gehören frühzeitig in die Rechtsberatung.
Eine gemeinsame Entscheidungsnotiz vorbereiten
Für ein erstes Familiengespräch hilft eine kurze Arbeitsvorlage. Jede beteiligte Person notiert zunächst ihre Wünsche; danach werden belegte Angaben und offene Fragen zusammengeführt:
- Ziel: Wer möchte selbst übernehmen, vermieten oder verkaufen? Welche Alternative soll zuerst geprüft werden?
- Bewertung: Welcher Stichtag wird benötigt und welche Unterlagen fehlen?
- Gebäude: Wer kümmert sich bis zur Entscheidung um Zugang, Unterhalt und laufende Rechnungen?
- Freigaben: Wer darf welche Aufgaben veranlassen, und welche Zustimmung ist vorher erforderlich?
- Nächster Termin: Welche Abklärung übernimmt wer bis wann?
Diese Notiz ordnet das Vorgehen. Sie ersetzt weder eine erforderliche Vollmacht noch eine rechtlich geprüfte Teilungs- oder Verkaufsvereinbarung. Unterschiedliche Preisvorstellungen lassen sich eher besprechen, wenn alle denselben Bewertungsstand und dieselben Kosten kennen.
Eine Ansprechperson erleichtert die Organisation
Bestimmen Sie, wer Unterlagen sammelt und Termine koordiniert. Halten Sie fest, wie alle Beteiligten informiert werden und wer welche Schritte freigeben muss. Die organisatorische Ansprechperson erhält dadurch noch keine rechtliche Vollmacht.
02 · Die Möglichkeiten vergleichen
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Bewerten Sie jede Variante anhand derselben Kriterien. Schreiben Sie zuerst die persönlichen Wünsche auf und ergänzen Sie danach die finanziellen Fakten. So wird sichtbar, welche Punkte noch offen sind und wo eine fachliche Abklärung die Entscheidung erleichtert.
03 · Eine gemeinsame Grundlage
Was ist die geerbte Liegenschaft heute wert?
Erinnerungswert, früherer Kaufpreis, amtlicher Wert und heutiger Marktwert können deutlich auseinanderliegen. Für eine nachvollziehbare Einschätzung gehören Lage, Flächen, Zustand, Renovationsbedarf und die aktuelle Nachfrage zusammen. Ein alter Schätzwert allein ist keine ausreichende Verkaufsgrundlage.
Vereinbaren Sie Bewertungszweck und Stichtag. Eine Einschätzung für die Vermarktung, die Grundlage einer Erbteilung und die Bewertung der finanzierenden Bank können unterschiedlichen Anforderungen folgen. Die zuständigen Fachpersonen klären, welcher Nachweis benötigt wird.
Wenn eine Person die anderen auszahlen möchte
Trennen Sie Immobilienwert und rechtliche Ausgleichsrechnung. Neben Erbquoten können weitere Ansprüche, Schulden und Steuerfolgen relevant sein. Lassen Sie die Berechnung und Vereinbarung fachlich prüfen, bevor eine Auszahlung oder Übernahme verbindlich zugesagt wird.
04 · Mit vollständigen Zahlen planen
Finanzierung und Unterhalt realistisch einordnen
Fordern Sie für das Bankgespräch den aktuellen Schuldsaldo, Hypothekarverträge und Laufzeiten an. Lassen Sie prüfen, welche Bedingungen für Weiterführung, Übernahme oder Ablösung gelten und welche Kosten zum gewünschten Termin entstehen. Bei einer Übernahme gehört eine allfällige Auszahlung an Miterben in die Finanzierungsplanung.
Bei Vermietung zählt mehr als die Monatsmiete
Stellen Sie den erwarteten Mieteinnahmen Unterhalt, Verwaltung, Finanzierung, nicht überwälzbare Kosten und einen Puffer für Leerstand gegenüber. Planen Sie zusätzlich Liquidität für grössere Erneuerungen und vereinbarte Amortisationen ein. Eine Amortisation ist eine Schuldentilgung; sie ist von laufenden Betriebskosten zu unterscheiden.
Erstellen Sie auch für eine leer stehende Immobilie einen Übergangsplan: Wer kontrolliert das Gebäude, erhält Rechnungen und organisiert notwendige Arbeiten? Stimmen Sie grössere Investitionen mit den Berechtigten ab, bevor Aufträge erteilt werden.
05 · Kosten und Steuern auseinanderhalten
Welche Steuern fallen bei einer geerbten Immobilie an?
Erbschaftssteuer im Kanton Bern
Erbschaften an Nachkommen und Ehepartnerinnen oder Ehepartner sind im Kanton Bern von der Erbschaftssteuer befreit. Für andere Verwandtschaftsverhältnisse gelten andere Regeln. Auch eine steuerfreie Erbschaft ist in der Steuererklärung anzugeben. Massgebend sind die Informationen der Steuerverwaltung Bern zu Erbschaft und Schenkung.
Grundstückgewinnsteuer beim späteren Verkauf
Beim Eigentumswechsel durch Erbgang einschliesslich Erbteilung wird die Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich aufgeschoben. Dieser Aufschub ist keine endgültige Steuerbefreiung beim späteren Verkauf. Die Eidgenössische Steuerverwaltung erläutert die Aufschubtatbestände (PDF).
Für Bern gelten besondere Regeln zur Berechnung des Erwerbspreises bei unentgeltlichem Erwerb. Setzen Sie daher weder den heutigen Marktwert noch eine Auszahlung an Miterben ungeprüft als steuerliche Anlagekosten ein. Lassen Sie die voraussichtliche Steuer anhand der Erwerbs- und Investitionsbelege berechnen; siehe die bernische Wegleitung zur Grundstückgewinnsteuer (PDF).
06 · Für das erste Gespräch
Ihre Unterlagen-Checkliste
- Vorhandene Nachweise zu Erbenstellung und Vertretung; Anforderungen mit dem Notariat klären.
- Grundbuchauszug, Erwerbsunterlagen und Angaben zu Wohnrechten oder Nutzniessung.
- Grundrisse, Flächenangaben, Baujahr und Übersicht bekannter Mängel.
- Hypothekarverträge, Schuldsaldo und laufende Gebäudekosten.
- Renovationsübersicht sowie Kauf- und Investitionsbelege für die Steuerabklärung.
- Bestehende Mietverträge und die aktuelle Nutzung der Immobilie.
- Bei Stockwerkeigentum: Reglement, Protokolle, Abrechnungen und Stand des Erneuerungsfonds.
- Wünsche der Beteiligten, gewünschter Zeitrahmen und offene Fragen.
Fehlende Unterlagen müssen ein erstes Gespräch nicht verhindern. Kennzeichnen Sie, welche Angaben belegt sind und was noch abgeklärt werden muss. Persönliche Nachlassunterlagen geben Sie gezielt an die zuständigen Fachpersonen weiter.
07 · Schritt für Schritt
So bereiten Sie den Verkauf einer geerbten Immobilie vor
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Beteiligte und Freigaben klären
Handlungsberechtigung, Ansprechpartner und gemeinsamen Informationsweg festhalten.
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Wert und Nettoerlös einordnen
Bewertung mit Finanzierungs-, Kosten- und Steuerabklärungen zusammenführen.
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Verkaufsauftrag abstimmen
Preisrahmen, Honorar, Vermarktungsumfang und Genehmigung von Angeboten vereinbaren.
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Immobilie und Besichtigungen vorbereiten
Persönliche Gegenstände geordnet behandeln, Unterlagen vervollständigen und Zugang sowie Präsentation organisieren.
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Angebote und Vertrag prüfen
Preis, Finanzierung und Übergabetermin beurteilen. Vertragsabwicklung und Zahlungswege mit Notariat und Bank abstimmen.
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Übergabe und Abrechnung abschliessen
Schlüssel, Zählerstände und Unterlagen dokumentieren. Den verbleibenden Erlös gemäss der rechtlich geklärten Vereinbarung verteilen.
08 · Kurz beantwortet
Häufige Fragen zur geerbten Immobilie
Muss ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?
Es gibt keine pauschal richtige Entscheidung für jede Erbschaft. Klären Sie zuerst die rechtliche Ausgangslage und allfällige Fristen. Vergleichen Sie anschliessend Nutzung, laufende Kosten, Finanzierung und die Wünsche der Beteiligten.
Kann ein einzelner Erbe den Verkauf bestimmen?
Über den gemeinsamen Nachlass verfügen die Erben grundsätzlich gemeinsam. Eine Kontaktperson ersetzt die nötige Zustimmung oder Vertretungsbefugnis nicht. Lassen Sie bei Unklarheiten das Notariat die konkrete Handlungsberechtigung prüfen.
Kann eine Person das Haus übernehmen und die anderen auszahlen?
Das kommt zur Prüfung infrage. Benötigt werden eine abgestimmte Bewertungsgrundlage, eine tragfähige Finanzierung und eine rechtlich geklärte Übernahmevereinbarung. Ein geschätzter Immobilienwert allein legt die Auszahlung noch nicht fest.
Ist der Verkauf steuerfrei, wenn die Erbschaft steuerfrei war?
Nein, daraus folgt keine automatische Steuerfreiheit. Erbschaftssteuer und Grundstückgewinnsteuer betreffen unterschiedliche Vorgänge. Lassen Sie die voraussichtliche Grundstückgewinnsteuer für die konkrete Liegenschaft berechnen.
Sollten wir das Haus vor dem Verkauf renovieren?
Vergleichen Sie zuerst den heutigen Zustand mit der erwarteten Nachfrage und holen Sie für mögliche Arbeiten konkrete Angebote ein. Grössere Investitionen sollten erst nach gemeinsamer Abstimmung und einer Einschätzung ihres Nutzens erfolgen. Nicht jede Renovation erhöht den erzielbaren Preis um ihre gesamten Kosten.
Was hilft bei unterschiedlichen Preisvorstellungen?
Eine erläuterte Bewertung mit gemeinsamem Stichtag schafft eine sachliche Grundlage. Halten Sie offene Annahmen zu Zustand und Erneuerungen fest. Bei Streit über Ansprüche oder Zustimmung können Rechtsberatung oder Mediation nötig sein; eine Immobilienbewertung entscheidet keinen Erbstreit.
Quellen & weiterführende Informationen
Die verlinkten Informationen der Notariate Zürich, der Steuerverwaltung des Kantons Bern und der Eidgenössischen Steuerverwaltung wurden am 18. September 2026 konsultiert. Am 28. September 2026 wurden die Hinweise zur gemeinsamen Verfügung über den Nachlass und die bernische Wegleitung erneut abgeglichen; die Arbeitsvorlage für das Familiengespräch wurde ergänzt. Die Steuerhinweise beziehen sich auf den Kanton Bern; bei ausserkantonalen oder internationalen Verhältnissen sind zusätzliche Abklärungen erforderlich.
