Immobilienwissen · Kanton Bern
Grundstückgewinnsteuer
im Kanton Bern.
Sie verkaufen eine Liegenschaft im Kanton Bern? Erfahren Sie, wie der Gewinn berechnet wird, welche Kosten zählen und wann ein Steueraufschub möglich ist. Wir übernehmen die vollständige Abwicklung für unsere Verkaufskunden.
Unverbindlich beraten lassen ↗Das Wichtigste auf einen Blick.
- Der Gewinn zählt. Besteuert wird der anrechenbare Verkaufsgewinn, nicht der gesamte Verkaufspreis.
- Der Tarif ist progressiv. Gewinnhöhe und Besitzesdauer beeinflussen die Belastung.
- Lange Besitzesdauer wirkt. Ab mindestens fünf Jahren ist ein Besitzesdauerabzug möglich.
- Aufschub ist möglich. Etwa bei qualifizierter Ersatzbeschaffung, Erbgang oder Schenkung.
- Die verkaufende Person zahlt. Die Grundstückgewinnsteuer ist eine andere Steuer als die Handänderungssteuer.
Die Grundlagen
Wann entsteht die Steuer?
Wer ein Grundstück mit Gewinn veräussert, kann Grundstückgewinnsteuer schulden. Neben Häusern und Wohnungen kommen Miteigentumsanteile und bestimmte Rechte an Grundstücken in Betracht.
Auch ein Tausch oder eine wirtschaftliche Handänderung – etwa bestimmte Übertragungen einer Immobiliengesellschaft – kann relevant sein. Für Geschäftsvermögen und Umstrukturierungen gelten zusätzliche Regeln.
Übertragen ist nicht immer verkaufen.
Bei Erbgang oder Schenkung wird die Besteuerung grundsätzlich aufgeschoben. Der bisherige Gewinn verschwindet dadurch nicht: Er kann bei einem späteren steuerpflichtigen Verkauf wieder relevant werden.
Zwei Steuern.
Zwei unterschiedliche Grundlagen.
| Merkmal | Grundstückgewinnsteuer | Handänderungssteuer |
|---|---|---|
| Grundlage | Steuerbarer Grundstückgewinn | Grundsätzlich die Gegenleistung für den Erwerb |
| Belastung | Progressiver Tarif, Besitzesdauer relevant | Grundsätzlich proportional; Befreiungen möglich |
| Steuerpflicht | Verkaufende Person | Grundsätzlich erwerbende Person |
| Besitzesdauerabzug | Ja, nach gesetzlichen Regeln | Nein |
Bei einem Verkauf für CHF 1’000’000 lässt sich die Grundstückgewinnsteuer nicht allein aus dem Preis ablesen. Für die Handänderungssteuer können wiederum gesetzliche Befreiungen gelten.
Die Berechnung
Vom Verkaufspreis
zum steuerbaren Gewinn.
Diese Kosten können zählen.
- Massgebender Erwerbspreis oder gesetzlich zulässiger Ersatzwert
- Anrechenbare Erwerbs- und Verkaufskosten, etwa Notariats- und Grundbuchkosten
- Übliche und belegte Vermittlungsprovisionen
- Belegte wertvermehrende Investitionen, beispielsweise ein Anbau
Unterhalt ist etwas anderes.
Reparaturen und gleichwertiger Ersatz sind grundsätzlich werterhaltend. Sie gehören nicht einfach zu den wertvermehrenden Anlagekosten.
Bei Renovationen ist der werterhaltende vom wertvermehrenden Anteil zu trennen. Energetische Massnahmen können bereits bei der Einkommenssteuer abzugsfähig sein. Eine doppelte Anrechnung ist ausgeschlossen.
Energetische Investitionen einordnen ↗Kosten nicht doppelt abziehen: Erwerbs-, Investitions- und anrechenbare Verkaufskosten sind hier bereits in den Anlagekosten enthalten. Grundlage: Wegleitung des Kantons Bern ↗.
Besitzesdauer macht
einen Unterschied.
Bis zu 70% Abzug.
Nach mindestens fünf Jahren Eigentum reduziert sich der Rohgewinn um 2% für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb, höchstens um 70%. Bei zehn vollen Jahren beträgt der Abzug somit 20%.
Zuschlag auf die Steuer.
Bei weniger als fünf Jahren Besitzesdauer können Zuschläge von 10% bis 70% anfallen. Der Zuschlag betrifft die Steuer und nicht den Rohgewinn. Gesetzliche Ausnahmen sind zu prüfen.
Auf den steuerbaren Gewinn wird der gesetzliche Tarif angewendet. Für den tatsächlichen Betrag sind die Steueranlagen des massgebenden Jahres und die Lagegemeinde der Liegenschaft relevant – nicht einfach Ihre Wohngemeinde.
Für Kleinstgewinne gilt eine gesetzliche Freigrenze. Den für Ihren Verkaufszeitpunkt geltenden Betrag und Tarif prüfen Sie im aktuellen Gesetz oder mit dem offiziellen Rechner.
Grundstückgewinnsteuer offiziell berechnen ↗Rechtsgrundlagen und Berechnungsdetails: Art. 128 sowie 144–148 StG Bern ↗.
Zwei Rechenbeispiele
Die Logik. An Zahlen erklärt.
Frei erfundene Beispiele zur Veranschaulichung. Keine Kundenfälle und keine individuelle Steuerberechnung.
Ein Eigenheim wird verkauft.
Verkaufspreis CHF 980’000
Kaufpreis CHF 750’000
Wertvermehrende Investitionen CHF 90’000
Anrechenbare Verkaufskosten CHF 30’000
1. Rohgewinn: 980’000 − 750’000 − 90’000 − 30’000 = CHF 110’000.
2. Besitzesdauerabzug: 20% von CHF 110’000 = CHF 22’000.
Steuerbarer Gewinn vor weiteren allfälligen Korrekturen. Darauf werden Tarif und Steueranlagen angewendet. Dieser Betrag ist nicht die Steuer.
Den Erwerbspreis richtig bestimmen.
Angenommener Verkaufspreis CHF 1’150’000
Amtlicher Wert beim Erbgang CHF 620’000
Nachgewiesene frühere Anlagekosten CHF 520’000
Anrechenbare Verkaufskosten CHF 35’000
1. Im vereinfachten Beispiel ist der amtliche Wert höher als die früheren Anlagekosten. Ohne spätere Investitionen und frühere Aufschubgewinne beträgt der Rohgewinn: 1’150’000 − 620’000 − 35’000.
2. Der Besitzesdauerabzug ist noch zu bestimmen. Die Besitzesdauer der Rechtsvorgänger wird bei unentgeltlichem Erwerb grundsätzlich angerechnet; frühere Handänderungen und Sonderfälle sind zu prüfen.
Dies ist eine Modellrechnung mit angenommenen Beträgen, kein Kundenfall und kein Steuerbetrag.
Geerbte Immobilien: die Berner Besonderheit.
Bei unentgeltlichem Erwerb gilt grundsätzlich der amtliche Wert zum Zeitpunkt des Erbgangs, der Schenkung oder des Erbvorbezugs als Erwerbspreis. Höhere Anlagekosten der Rechtsvorgänger können stattdessen geltend gemacht werden. Eine Auszahlung an Miterben wird dadurch nicht zu abzugsfähigen Anlagekosten.
Legen Sie deshalb die damalige amtliche Bewertung und die belegten früheren Anlagekosten nebeneinander. Nachträgliche Investitionen dürfen nicht doppelt gezählt werden; frühere aufgeschobene Gewinne sind gesondert zu prüfen. Die Einzelheiten erläutert Merkblatt B des Kantons Bern. Die persönliche Ausgangslage und allfälliges Übergangsrecht bleiben entscheidend.
Für die gemeinsame Planung mehrerer Erben hilft zusätzlich unser Ratgeber zur geerbten Immobilie.
Steueraufschub
Später versteuern.
Nicht einfach steuerfrei.
Ein Aufschub kann die sofortige Besteuerung ganz oder teilweise verschieben. Voraussetzungen, Umfang und Fristen sind für jeden Vorgang separat zu klären.
Eigenheim ersetzen
Bei dauernd und ausschliesslich selbstbewohntem Wohneigentum kann eine Ersatzbeschaffung in der Schweiz einen vollständigen oder teilweisen Aufschub ermöglichen. Reinvestition und zeitlicher Zusammenhang müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.
Erbgang oder Schenkung
Bei unentgeltlichen Übertragungen wird die Besteuerung grundsätzlich aufgeschoben. Frühere Anlagekosten und Besitzesdauer bleiben für den späteren Verkauf relevant. Gemischte Schenkungen sind gesondert zu prüfen.
Übertragung unter Ehegatten
Bestimmte Übertragungen im Zusammenhang mit Güterrecht, Scheidung oder der Abgeltung ausserordentlicher Beiträge können auf Antrag und unter den gesetzlichen Voraussetzungen aufgeschoben werden.
Enteignung und Ersatz
Bei Enteignung oder drohender Enteignung können besondere Ersatzbeschaffungsregeln anwendbar sein. Die konkrete Situation und die Verwendung der Entschädigung sind entscheidend.
Betriebliche Umstrukturierung
Bei gesetzlich qualifizierten Umstrukturierungen oder betrieblichen Ersatzbeschaffungen gelten besondere Voraussetzungen. Eine frühe fachliche Prüfung ist sinnvoll.
Landumlegung
Landumlegungen, Güterzusammenlegungen und vergleichbare öffentlich-rechtliche Vorgänge können einen Aufschub begründen. Nicht jeder Grundstückstausch erfüllt diese Voraussetzungen.
Gut vorbereitet verkaufen.
Belege sichern.
Bewahren Sie Rechnungen über die gesamte Besitzesdauer auf und ordnen Sie die Investitionen nach Jahr und Massnahme. Fehlende Belege begründen keinen automatischen Pauschalabzug. Rechnungskopien können helfen.
Den Zeitpunkt prüfen.
Vor allem rund um fünf volle Besitzjahre kann der genaue Verkaufszeitpunkt ins Gewicht fallen. Entscheidend sind die gesetzlichen Regeln und die massgebenden Grundbucheinträge.
Ersatzbeschaffung früh klären.
Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob die geplante neue Wohnsituation einen Aufschub ermöglicht und welcher Teil des Erlöses reinvestiert wird.
Vorgeschichte aufarbeiten.
Bei Erbschaften, Schenkungen, Teilverkäufen oder Geschäftsvermögen sind frühere Erwerbe und Aufschübe besonders wichtig. Klären Sie diese Punkte vor dem Vertragsabschluss.
Agentur Wyss AG · Burgdorf, Bern und Emmental
Wir übernehmen
die vollständige Abwicklung.
Für unsere Verkaufskunden kümmern wir uns um die Grundstückgewinnsteuer – von den ersten Unterlagen bis zum Abschluss mit der Steuerbehörde.
- Relevante Unterlagen und Belege zusammenstellen und prüfen
- Den voraussichtlichen steuerbaren Gewinn vor dem Verkauf berechnen
- Die Steuererklärung für Grundstückgewinn einreichen
- Mögliche Aufschubgründe abklären
- Rückfragen mit der Steuerbehörde bis zum Abschluss bearbeiten
Ihre Fragen. Klar beantwortet.
Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer?
Grundsätzlich die verkaufende Person, wenn aus der Veräusserung ein steuerbarer Gewinn entsteht. Die Handänderungssteuer betrifft dagegen grundsätzlich die Käuferschaft; gesetzliche Befreiungen sind möglich.
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer vermeiden?
Ein Steueraufschub verschiebt die Besteuerung und ist kein Steuererlass. Ob und in welchem Umfang ein Aufschub möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. Belegte anrechenbare Kosten und die Besitzesdauer beeinflussen den steuerbaren Gewinn.
Was passiert, wenn Belege fehlen?
Ein pauschaler Abzug ist bei fehlenden Belegen nicht automatisch vorgesehen. Fordern Sie nach Möglichkeit Rechnungskopien bei den ausführenden Betrieben an. Ob ergänzende Unterlagen als Nachweis genügen, muss im Einzelfall geklärt werden.
Übernimmt die Agentur Wyss AG die gesamte Abwicklung?
Ja. Für unsere Verkaufskunden übernehmen wir die vollständige Abwicklung: von der Zusammenstellung der Unterlagen über die Steuererklärung bis zur Klärung mit der Steuerbehörde.
Direkt zu den offiziellen Quellen.
Wegleitung Grundstückgewinnsteuer · PDF ↗Merkblätter des Kantons Bern ↗Formulare Grundstückgewinnsteuer ↗Offizieller Steuerrechner ↗Allgemeine Informationen zum Kanton Bern, keine individuelle Steuerberatung. Zahlenbeispiele sind frei erfunden. Massgebend sind die anwendbare Gesetzgebung und die Beurteilung durch die zuständige Steuerbehörde. Ergänzung zu unentgeltlichem Erwerb und Quellenabgleich mit Wegleitung sowie Merkblatt B: 28. September 2026.
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